U posljednjem periodu trend iznajmljivanja apartmana i kuća za odmor postaje sve popularniji na području Hercegovine. Sve iznajmljivače zanima jedno pitanje: kako iznajmiti apartmane odnosno kako ostvariti maksimalnu popunjenost što se tiče dolazaka gostiju? Na to ćemo pitanje odgovoriti u nastavku teksta.
Turizam postaje sve profitabilnija djelatnost
S obzirom da se trend dolaska turista povećava iz godine u godinu, možemo reći da turizam postaje jedna od profitabilnijh djelatnosti u Bosni i Hercegovini. Za mnoge iznajmljivače turizam je dodatni izvor prihoda kojim popravljaju kućni budžet i izvlače se iz minusa zbog niskih prosječnih plaća. Za neke druge, osobito one koji iznajmljuju više apartmana ili vila odnosno kuća za odmor, prihod od iznajmljivanja je i jedini prihod kojeg imaju te od njega jako dobro žive.
Neke regije koje su poznate po pasivnoj ekonomiji i prevladavajućem siromaštvu, zahvaljujući turizmu počele su znatno prosperirati. Gradi se i obnavlja sve više kuća koje se često pretvaraju u luksuzne vile s bazenima te imaju odličnu popunjenost tijekom cijele godine.
Mnogi ljudi tijekom sezone iseljavaju se iz svojih stanova i kuća te privremeno žive na drugim lokacijama, kako bi svoje vlastite prostore iznajmljivali turistima. Od najma samo jednog prosječnog apartmana tijekom sezone moguće je zaraditi čak pola prosječne godišnje plaće. Oni koji imaju priliku iznajmljivati dva ili više apartmana nemaju potrebu ništa drugo ni raditi.
Mnogi iznajmljivači već imaju jako puno iskustva s iznajmljivanjem smještaja jer se time bave dugi niz godina. Drugi ipak, na ovom rastućem trendu turizma i velikog novca koji se može zaraditi, tek planiraju urediti apartman i početi s iznajmljivanjem. Vjerujemo da će i jedni i drugi saznati neke korisne savjete i preporuke kroz ovaj vodič za iznajmljivače.
Gdje oglašavati apartmane
Oglašavanje apartmana s ciljem privlačenja gostiju je jedan od krucijalnih koraka ka uspješnom iznajmljivanju. S obzirom da je svakom iznajmljivaču cilj ostvariti maksimalnu popunjenost, na ovom koraku se trebate maksimalno potruditi.
Najpopularniji servis među iznajmljivačima apartmana je Booking.com. ovaj servis za oglašavanje smještaja osnovan je 1996. godine. Za svoje usluge Booking uzima 15% provizije na iznos rezervacije. Također, na iznos provizije odnosno cijenu usluge koju vam je kao oglašivač pružio Booking.com, morate platiti još i 25% PDV-a bez obzira jeste li paušalac ili ne.
Prema iskustvima nekih iznajmljivača, od 10 rezervacija na Booking.com-u čak 5 ih se otkaže ili se gosti uopće ne pojave. Naime, ako želite biti konkurentni, morate kao iznajmljivač sve opcije staviti besplatno. Mnogi potencijalni gosti to dobro znaju pa onda u isti dan rezerviraju više smještaja i dođu u onaj koji im je najljepši, a za ostale ih nije briga…
Zbog svih problema koje dolaze sa korištenjem servisa Booking.com, iznajmljivači se sve više okreću servisu Airbnb s kojim imaju bolja iskustva. Ipak, gosti koji koriste Airbnb obično traže neki jeftiniji smještaj, stoga se mnogi iznajmljivači žale da preko tog servisa teško mogu postići realne cijene. To pogotovo vrijedi za one koji žele iznajmljivati luksuznije i bolje opremljene apartmane, kuće, vile i slično.
Postoje i druge digitalne platforme koje možete koristiti za oglašavanje apartmana, kao npr.: Expedia, TripAdvisor, Flipkey, Vrbo, Fewo-direkt.de, Atraveo.de ili pak češki http://www.reklamauceskoj.cz.
Potrebno je naglasiti da za korištenje bilo kakvog digitalnog servisa trebate se dosta potruditi da privučete goste. To podrazumijeva pisanje opisa smještaja, fotografiranje apartmana, komunikaciju s gostima, dočekivanje gostiju, prijavu gostiju, spremanje i čišćenje apartmana, brinuti se o naplati, izdavanje računa i sl. Postoji puno sitnica koje se trebaju uraditi kako bi došli do optimalnih uvjeta za uspješno poslovanje, koje na prvu se čine lake, ali brzo se mogu zakomplicirati ako nemamo znanja, vremena ni živaca za njih.
Suradnja s turističkom agencijom
Ako se želite riješiti svih briga vezano uz iznajmljivanje apartmana, a istodobno imati jako dobru popunjenost, i za to postoji rješenje. Možete se, naime, odlučiti za suradnju s turističkom agencijom koja će se onda sama pobrinuti da vam dovede goste.
Možete se odlučiti za suradnju sa agencijom Mostar Property Management koja obavlja kompletno vođenje poslovanja u turističkoj djelatnosti iznajmljivanja nekretnina (kuća, vila, apartmana) u ime i za račun vlasnika koji nisu u mogućnosti ili ne žele ovu djelatnost obavljati sami.
Određivanje cijene iznajmljivanja
Pri određivanju cijene iznajmljivanja apartmana trebate obratiti pažnju na nekoliko faktora. Kao prvo potrebno je provjeriti po kojoj se cijeni iznajmljuju apartmani sličnog sadržaja i površine koji se nalaze u vašoj blizini. Ako vaši susjedi apartmane slične vašima u prosjeku iznajmljuju za 100 eura dan, tada ne bi bilo dobro da vaša cijena bude 130 ili 150 eura iz jednostavnog razloga što će gosti izabrati jeftiniju opciju.
U slučaju da vaš smještaj posjeduje neke konkurentske prednosti za razliku od ostalih iznajmljivača (bazen, luksuzna uređenost, bolja lokacija.., vaša cijena ne bi trebala odudarati od prosjeka.
Isto tako u slučaju da ste ljubazan i kvalitetan domaćin i da smatrate da vaši apartmani vrijede više od drugih, možete staviti veću cijenu ali ni u kakvom slučaju ne biste trebali pretjerivati. Danas je konkurencija na tržištu iznajmljivanja prilično velika. Ako želite postići bolju cijene, tada uložite i više vremena i novaca u uređivanje i opremanje apartmana.
Također nemojte raditi dumping cijena i snižavati cijenu samo da ostvarite veću popunjenost. U tom slučaju na istu ideju mogu doći i vaši susjedi i jednom kada rat niskih cijena završi, moglo bi se dogoditi da ćete svi iznajmljivati apartmane za vrlo mal novac.
Ako apartman uspijete iznajmiti u prosjeku 60 dana u godini po cijeni od 40-50 eura dnevno, provjerite je li vam to najbolja opcija; možda je bolje u tom slučaju stan dati u dugoročan najam stalnim podstanarima, ako ih možete naći.
Obratite pažnju i da prilikom iznajmljivanja apartmana sami plaćate režije, za razliku od slučaja kad iznajmljujete cjelogodišnjim podstanarima. A cijene režija, potrošnje energije, klima-uređaja, vode i slično, ljeti nimalo nisu male.
Zbog svih navedenih razloga nije optimalno previše snižavati cijenu iznajmljivanja. Najbolje je pronaći neku zlatnu sredinu između vaših želja i tržišnih mogućnosti. Ako ste kvalitetan domaćin, tada razlika od nekoliko eura više neće imati prevelik utjecaj jer ćete dobiti dobre recenzije koje će vam pak dovesti nove goste.
Kako optimalno prezentirati apartmane
Prezentacija apartmana, osim cijene, je jedan od najznačajnijih faktora popunjenosti vašeg apartmana. Ukoliko ne surađujete sa turističkom agencijom, nego se odlučite na samostalan rad, tada se trebate potruditi da vaš apartman prezentirate na popularnim mjestima na internetu. Prezentacija apartmana uključuje dobro napisan tekst te kvalitetne slike apartmana.
Pri sastavljanju teksta bitno je obratiti pažnju kada tekst prevodite na engleski. Ako koristite kojim slučajem Google Translate tekst vam može biti loše preveden te tako odvući gosta od vašeg smještaja.
Osim opisa apartmana, još je važnija kvaliteta fotografija. Možete fotografije napraviti sami, besplatno i brzo, koristeći npr. smartphone. A možete i angažirati profesionalnog fotografa da napravi jako kvalitetne fotografije koje će potencijalnim gostima zapeti za oko. Sve dakle ovisi o vama.
Osim opisa i fotografija apartmana, danas je također popularno imati virtualne šetnje apartmana, vila i kuća za odmor. To je trenutno jedan od najučinkovitijih modela digitalnog marketinga.
Virtualne šetnje temelje se na tehnologiji Google Business View odnosno 360° visokokvalitetnim fotografijama koje posjetiteljima omogućuju potpuni multimedijalni doživljaj. Kroz virtualne šetnje potencijalni gosti mogu prošetati vašim apartmanima, vidjeti kako oni izgledaju kao da su zaista tu. Ovakav oblik prezentacije znatno je superiorniji u odnosu na klasične fotografije i videozapise. To je jedan od načina ulaganja u sami marketing vašeg apartmana koji će vam sigurno poboljšati interes potencijalnih gostiju odnosno i samu popunjenost vaših kapaciteta.
Kako pobijediti konkurenciju
Svakim danom sve više i više ljudi odlučuje se za iznajmljivanje smještaja turistima. S obzirom na rast konkurencije na tržištu izdavači se pitaju kako biti bolje od konkurencije? Kako se mogu istaknuti u moru drugih iznajmljivača smještaja? Kako ostvariti bolju popunjenost od susjeda? Kako postići višu cijenu u odnosu na slične apartmane i vile?
Odgovor na to pitanje nije uvijek jednostavan. Dio odgovora leži u tome da ne gledate previše u konkurenciju. Jer ako ste stalno fokusirani na konkurenciju, ne možete biti fokusirani na sebe. A upravo je fokusiranost ono što vas izdvaja od drugih. Fokusiranost vam omogućuje da svoje najbolje vrijeme, pažnju i odgovarajuća novčana sredstva uložite u svoju ponudu. Što više to radite, prirodno ćete biti konkurentniji i imati sve više gostiju.
Od zarade od iznajmljivanja apartmana svake biste godine minimalno 25% trebali ostaviti za daljnja ulaganja i unaprjeđenja. Taj novac možete uložiti u izgradnju bazena, ili promjenu prozora ili osvježenje fasade.. sve su to neki načini na koji unaprjeđujete kvalitetu svog smještaja i tako se ističete nad svojom konkurencijom.
Turisti koji dođu u vaš smještaj s pravom očekuju uslugu vrhunske kvalitete. I to ne samo kvalitetan smještaj. Hoćete li ih dočekati mlako i rezervirano ili sa zanimanjem i iskrenim interesom za njihove potrebe i želje – sve to također čini razliku. Stoga trebate poduzeti sve da budete što bolji i kvalitetniji iznajmljivač od vaše konkurencije, a to ćete ostvariti dodatnim ulaganjem i zalaganjem u svoj apartman.
Opremanje apartmana: ostvarite super izgled
Uređenje apartmana jako utječe na sami uspjeh pri iznajmljivanju istog. Odmah na početku trebate znati kome želite iznajmiti svoj smještaj i na osnovu toga ga i opremiti. Nećete na isti način urediti apartmane za npr. mlade željne avanturizma ili pak bračne parove s malom djecom.
Važno je da kroz uređenje apartmana postignete to da bude atraktivan i lijep, ali istodobno i funkcionalan i udoban. Sve se to može postići i bez puno novca ako imate ideja i stila za estetsko uređenje prostora.
Također je važno i da vodite računa o praktičnosti. To znači da nećete kupovati skupe i velike komade namještaja koji će vam jedva stati u apartman. Umjesto toga kupovat ćete namještaj koji je višestruko iskoristiv – npr. kauč na razvlačenje sa spremnikom ili pak stol koji sadrži i police. Namještaj ne bi trebao biti preskup jer lako može doći do uništavanja.
Dekoracije su također bitne jer one su onaj detalj koji ostavlja konačni dojam na goste. Slike na zidovima, grafike, ukrasni jastuci, vaze s cvijećem, figurice i skulpture, ogledala… sve to može značajno podignuti atmosferu i doživljaj vaših gostiju.
Ipak, nemojte previše toga dodavati i stavljati jer ćete postići suprotan efekt. Kič nije ljepota. Ako ste stavili nekakav ukras, ne znači nužno da on lijepo izgleda. Ponekad je decentni minimalizam neusporedivo ljepši od forsiranog ukrašavanja.
Osim dekoracije unutarnjeg prostora, jako je važno kako ćete opremiti i vanjski prostor – npr. balkon ili vrt. Ljeti gosti ionako većinu vremena provode vani, bez obzira što u apartmanu imate klima-uređaje. Nema bolje “dekoracije” vanjskog prostora od bazena. Ako imate mjesta za napraviti bazen, to svakako napravite. Jedna od činjenica je da izgradnja bazena značajno povećava popunjenost apartmana i vila, pogotovo u predsezoni i posezoni!
Čišćenje apartmana
Čist i uredan apartman osnovni je preduvjet za svakog uspješnog iznajmljivača. Ipak, nemojte čistoću uzimati zdravo za gotovo. Budite sigurni da ne vode svi iznajmljivači brigu o čistoći svojih apartmana.
Turisti će vam najviše zamjeriti ako im iznajmite prljav i neuredan apartman. Za takve se stvari dobivaju jako loše recenzije od kojih se je kasnije teško oporaviti. U turizmu ne možete napraviti skoro ništa gore od iznajmljivanja prljavog, neočišćenog apartmana. To je pogotovo nezgodno ako u galerijama slika pokažete apartman koji je čist, blistav i uredan, a gosti koji tu dođu zateknu jedno sasvim drugo stanje.
Ako nemate želju i niste sposobni očistiti detaljno svoje apartmane najlakše vam je naći agenciju za čišćenje koja će se pobrinuti da vaš smještaj uvijek drži najveći nivo čistoće, što će zadovoljiti i vaše klijente.
Internet u apartmanima
Kvalitetna internetska veza danas je postala jako važna za sve iznajmljivače. Kad turisti dođu u vaš apartman ili kuću za odmor, žele na društvenim mrežama podijeliti svoje fotografije i dojmove s ljetovanja. Društvene mreže u mnogočemu su zamijenile fizičke aspekte života i danas je postalo normalno provoditi mnogo vremena u virtualnom prostoru.
Danas je sve više popularan tzv. „rad od kuće“ gdje ljudi mogu obavljati svoje poslove a da nisu fizički na radnom mjestu nego sve poslove obavljaju na internetu. Mnogi od tih ljudi čak i otputuju u drugu zemlju te im je potreban stalan pristup brzom internetu kako bi mogli putovati i raditi.
Uzevši sve to u obzir, što mislite koliko ćete daleko dogurati što se tiče zadovoljstva gostiju ako im ne osigurate brz i kvalitetan internet, odnosno WiFi? Internet zna biti jako spor i loš pogotovo u manjim mjestima. Morate dobro istražiti koji internet tvrtka nudi najbolju ponudu za vas i vaše goste. Jer jednom kad nešto potpišete, to ćete morati plaćati.
Kvalitetan internet u apartmanima, ne samo što će povećati zadovoljstvo gostiju zbog kojeg ćete imati bolje recenzije, već će vam donijeti i besplatnu reklamu.
Kako se osigurati od štete u apartmanima
Prilikom iznajmljivanja svojih apartmana iznajmljivači se susreću sa problemom štete u apartmanima koju gosti naprave tijekom boravka. Razbijeno posuđe, pokidane zavjese, okrhnute pločice, uništen namještaj, razbijeni uređaji, pa čak i rupe u zidovima – sve to iznajmljivači moraju otrpjeti i sanirati.
U skladu s tim postavlja se pitanje kako se osigurati od štete u apartmanima, kako se osigurati od neodgovornih i nemarnih gostiju.
Prije svega, najbolje je da uklonite sve vrjednije i skuplje predmete iz apartmana. Također bilo bi dobro kada bi u svom apartmanu imali Pravilnik za nastalu štetu koji će biti vidljiv gostima i koji je ujedno i dio Kućnog reda. Trebate jasno dati do znanja gostima da će morati platiti bilo kakvu štetu koju naprave.
A nije ni loša opcija uzimanje sigurnosnog pologa pri dolasku gostiju, a koji može biti dio akontacije. Na taj se način barem donekle možete osigurati da će gosti platiti sve što eventualno unište.
Kako primiti i otpratiti goste
Vrlo je važno da svaki iznajmljivač osobno dočeka goste u apartman, ako je to moguće. Kada gosti dođu, najbitnije je proći sa njima kroz svaku prostoriju i tako im pokazati prostor u kojem će boraviti.
Postoji jedna stvar na koju iznajmljivači često zaborave pri dočeku i primanju novih gostiju, a to je – miris! Naime, gost ulaskom u vaš apartman prvi kontakt s prostorom ostvaruje upravo kroz osjet mirisa. Bez obzira koliko apartman bio dobro uređen i lijepo namješten, ako ga niste prozračili gosti će osjetiti teški miris i zagušljivost prostora koji će ih smjesta odbiti. Nemojte im pokvariti odmor odmah na početku! Obavezno prozračite apartmane prije dolaska gostiju.
Također poželjno je da se u smještaju nalazi pismo dobrodošlice. Bit će to lijepi znak pažnje, a pismo može imati i praktičnu svrhu. Možete ga prevesti na nekoliko jezika: npr. engleski, njemački, poljski, češki, nizozemski… ovisno o tome odakle vam gosti najčešće dolaze. Vjerujte da će se gosti osjećati još ugodnije pri samom dolasku.
U samom razgovoru sa gostima uvijek trebate biti komunikativni i maksimalno susretljivi. Ako vas pitaju za kakav savjet tipa gdje je dobra restoranska hrana ili glavni trgovački centar, svakako im pružite odgovarajuće informacije.
Na odlasku je poželjno gostima podijeliti i kakav suvenir odnosno uspomenu s ljetovanja, pogotovo ako su u vašem smještaju bili nešto duže vrijeme. To će kod njih izazvati zahvalnost i oduševljenje, a vi ćete se potvrditi kao kvalitetan i ugodan domaćin.
Dodatni sadržaji u apartmanima
Kako bi povećali zadovoljstvo gostiju i tako se izdvojili među konkurencijom potrebno je omogućiti dodatne sadržaje u vašem smještaju. U dodatne sadržaje spadaju na primjer bazen koji će gostima omogućiti osvježenje u vrijeme ljetnih vrućina. On će također vizualno unaprijediti vaš prostor čineći ga značajno atraktivnijim.
Izgradnja bazena omogućit će vam veću cijenu, ali i znatno veći period popunjenosti apartmana – u prosjeku čak za 30%! Bez obzira što za bazen treba uložiti određena sredstva, takva će vam se investicija dugoročno itekako isplatiti.
Osim toga sve više gostiju pri pretraživanju smještaja na digitalnim platformama stavlja kvačicu pored opcije „bazen“, što znači da im se ponude bez bazena uopće i ne prikazuju!
Prostor pored bazena obavezno treba opremiti odgovarajućim rekvizitima kako bi se gosti mogli zabavljati i uživati. Pri tom mislimo na ležaljke, suncobrane, ljuljačke, stolice i slično.
Uz bazen, dodatni sadržaji koji možete ponuditi gostima su na primjer roštilj, plastični ili drveni stolovi ili stolice u vrtu ako ga imate, besplatno parkiralište itd.
Kako postići popunjenost izvan sezone
Uvijek se povlači pitanje kako postići popunjenost i izvan sezone, koja traje u prosjeku 60-ak dana. Neki će reći da je postići popunjenost izvan sezone lakše reći nego ostvariti. Naravno da to nije uvijek sasvim jednostavno. Idealna popunjenost zahtijeva od vas pažljivo promišljanje poslovno-marketinške strategije i primjenu odgovarajućih mjera.
Koje su vam dakle opcije da apartmane popunite izvan glavne sezone? Možete npr. kontaktirati stare goste. To su ljudi koji poznaju vas i vaš smještaj, a pošto imate njihove kontakte, možete im se javiti i ponuditi im odmor po nešto povoljnijim cijenama. Ako ste u međuvremenu obnovili i poboljšali smještaj, još bolje!
Samo ako na primjer ugradite kadu ili jacuzzi, vaš će apartman dobiti notu romantike. To je odličan način za privlačenje parova.
Također, probajte kontaktirati one goste koji su poslali upit, ali nikada nisu izvršili rezervaciju bilo da je tada vaš smještaj bio zauzet ili pak nisu došli iz nekog drugog razloga, ali su napomenuli da će možda u budućnosti rezervirati kod vas.
Cijenu snizite koliko smatrate da je to potrebno, ali nikad previše. Ako vam je cijena sumnjivo niska, potencijalni gosti naprosto će posumnjati u kvalitetu smještaja kojeg nudite.
Ukoliko se u vašoj blizini nalazi kvalitetan restoran s pristojnim cijenama, s upraviteljem restorana možete se dogovoriti da ćete svojim gostima platiti npr. večeru. Na taj način možete stvoriti marketinški paket s posebnom ponudom za vaše goste. Ako uz to dodate i sliku restorana i jela, još su veće šanse da ćete privući goste.
Također, ako se u vašoj blizini nalazi nekakav kulturni objekt ili sadržaj, muzej, koncert i slično, možete u svoju ponudu uključiti besplatne ulaznice. Sve će to izazvati povećani interes i vidljivost vašeg oglasa, a samim time i mogućnost da privučete goste i izvan sezone.
Bilo da se već bavite izdavanjem ili ste novi u svemu ovome, mi smo tu da Vam pomognemo da uz minimalan trud maksimizirate svoju zaradu. Mostar Property Management je agencija za iznajmljivanje apartmana koja okuplja tim stručnjaka koji će se pobrinuti o svemu, počevši od profesionalnih opisa i postavljanja na prodajne i rezervacijske kanale, do oglašavanja, komunikacije i brige o gostima, gdje se vodi računa o naplati smještaja, čišćenja i održavanja Vašeg objekta. Na Vama je samo da se opustite i uživate dok Vaša nekretnina donosi novac.
Ono što mi radimo je više od oglašavanja na web stranicama, mi znamo što je potrebno da vaš apartman, stan, kuća ili vila budu primijećeni.
Web: www.mostarpropertymanagement.com
Mob: +387 63 035 427
Viber/WhatsApp/Mob : +385 91 570 0104
E-mail: info@mostarpropertymanagement.com
Globalna prisutnost
Channel manager
Više rezervacija
24/7 podrška
